房地产市场 合理的住房消费如何认定

飞扬秋叶

        1、合理的住房消费如何认定？
       对于产业政策一直提出的鼓励城镇居民合理住房消费，在具体执行中如何认定合理的住房消费？首套房认定标准是怎样的，改善性住房是否支持，个人首付比例多少才算合理，个人、企业信贷支持标准应该是多少？目前这些涉及到消费者购房的重大问题，无论是地方政府还是金融机构在执行过程中，缺乏权威、统一、合理的参照。

        2、行政手段遏制房价上涨可否持续，是否符合市场规律？
       目前来看，热点城市都将遏制房价过快上涨为首要目标，北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下，一线及热点城市的房价增长得到有效抑制，但限价、限购、限贷、限售等行政手段取得的效果是否可持续，是否符合市场规律？密集的行政调控以及诸多政策不确定性，客观上导致购房者和开发企业对市场不能形成稳定的预期，观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时，也要合理引导市场预期，稳定市场。

       3、发展房屋租赁市场既是热点也是难点。
       一是租赁市场分化，热点城市租赁需求较大，三四线城市尚未成市场；二是主要是出租主体主要为个人和政府提供的公租房等，缺乏与业的租赁机极；三是热点城市租售比低，发展租赁住房市场动力不足；四是随着越来越多的租赁用地进入市场，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向；五是集体建设租赁住房，如何保证农民的收益；六是在租购同权如何落地，教育、医疗，社会福利资源如何达到同权。

       4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加。
       党的十九大报告中，特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，宏观审慎框架的第三条，就是房地产的宏观审慎管理。如果扩展到货币政策，那举意味着短期内开发商的融资环境、融资成本都不乐观频繁开展收并购的地产企业，对应的风险承受能力，可能要分两个方面，大企业渠道更多一些，中小企业不能盲目跟随。大企业在外部条件不好的情况下更有可能做大了，中小型企业则压力大风险大。

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