三、置信丽都花园（3期）
【项目点评】为置信的代表作之一，建筑水平相当高，户型设计有创意成为项目的重要支撑。同时发展商提供的8角每平米的廉价优质的物管服务业成为了一大卖点。但是从总体感觉上看，其产品的系列特质并不明显，即楼体、园林、及其他细节的衔接并不算太流畅，还没有达到系列开发的那种层次。
【价格支撑点】 产品质素、泛景观、泛会所、空中花园、为业主修建的生态健康主题公园
项目基本状况：
1、地理位置：成都市二环路南四段
2、发展商：成都置信实业有限公司
3、建筑规模：
总用地面积39249平米
总建筑面积123471.1平米
4、绿化率：61.5%
5、容积率：3.15
产品分析：
1、主题概念: 生态环境社区
2、规划设计：
建筑风格：
立面以白色为主调，配合窗台及大型空中花园的支柱的纵向线 条，带出强烈的现代气息和不凡的气派。
建筑规划：
U型半围合让每一户都能够看到内部的大型喷泉景观，同时保证了楼体间的空气流动。
园林规划：
采用中式园林的造景方法，20亩的中庭水景园林，采用中心会所与全龄化时尚泛会所结合的新颖方式，散点布局：1）气势宏大的喷泉及梯级瀑布组成的大型水体景观；2）花木竹林栽种了多种乔木，配合毛竹林烘托出自然生态景观。3）入口处掘土成山，营造园中山林的感觉。
户型供给：
从149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的跃式单位，共5种户型。其中每户都带有40-70平米的空中花园为其最大特色。
价格分析：
住宅均价3800元，花园1300元/平米
配套服务：
设空中恒温泳池、会所茶楼，可依仗项目前两期的配套及丽都公园的配套（网球场、足球场、文娱广场等）
销售状况：
四、凯莱帝景花园
【项目点评】项目投资开发商具国际性地产开发经验；位处成都的高尚住宅区，周边区域30层高层住宅还没有，能较好地展示项目的整体形象；作为成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式会所，宽大的户型，高品质的服务都恰当的体现了其定位；现场布置典雅、大气，给人一定的想象空间，较好地展示了项目的品质
【价格支撑点】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式会所；高品质的物管；
项目基本状况：
1、地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路
2、发展商：成都凯莱物业发展有限公司
3、建筑规模：
总建筑面积95673平米
总户数：498户
4、绿化率：55%
产品分析：
1、主题概念: 城南中心豪华景观电梯公寓
2、规划设计：
建筑风格：
建筑外形现代、挺拔、宏伟具都市感、品质感
建筑规划：
由3幢30层电梯公寓组成
园林规划：
户型供给：
主力户型：138.67平方米、159.91平方米、177.83平方米；
三房两厅：139-160，四房两厅：178
价格分析：
起价3600，均价4000元，层差20-60
配套服务：
商务会所，网球场，恒温游泳池，儿童游乐中心，咖啡厅等
销售状况：
销售率达70%
五、 中海名城
【项目点评】项目地处城南高新区，是中海地产在西部投资开发的首个项目。采用了中海的一向手法，整个楼盘的统一性非常明显，纯美欧洲园林，完美配套，户型多样。各个细节都做得较本地发展商更加细致。楼盘中，紧凑实用的户型设计得到了运用，但是消费者的反映并不太好，是值得借鉴的地方。
【价格支撑点】 品牌优势、概念设计、产品的品质、两大公园环抱、完美的配套
项目基本状况：
1、地理位置：成都市高新区神仙树南路8号
2、发展商：中海兴业（成都）发展有限公司
3、建筑规模：
占地面积：约460亩，分三期开发，
建筑面积：450000平米，
总户数：3900户，
4、绿化率：49%
产品分析：
1、主题概念：城南欧洲小镇
2、规划设计：
建筑风格：
采用欧洲小镇主题，配合现代的建筑手法，塑造出带有欧洲风味的现代立面。主入口采用了双肩塔的歌德式设计，成为整个项目的精神堡垒。
建筑规划：
规划将分为法国“枫丹园”、荷兰“千色园”、西班牙“赛乐园”等四期
园林规划：
欧陆风情的居住建筑与自然环境交融，营造出现代欧陆风情的生活空间和社区文化
户型供给：
60-239平米
价格分析：
多层、小高层，3100-4200，均价3500，花园洋房均价5000
配套服务：
商业街、运动健身休闲会所、幼儿园、小学、网球场、游泳池
销售状况：
六、 雅典国际社区
【项目点评】 利用罗马雕塑，主打雅典风格概念，临府南河具有较佳的景观优势。不错的社区品质及优秀的地理区位称为项目成功的主要因素。户型设计注重采光和通风，公共通道都采用自然采光，值得借鉴。现场包装典雅、大气，符合项目的定位。
【价格支撑点】 临河景观优势、社区品质
项目基本状况：
1、地理位置：志民路23号
2、发展商：成都倍特新时代置业有限公司
3、建筑规模：
建筑面积130000平方米
4、绿化率：48%
产品分析：
主题概念：
雅典风格概念，营造了宁静、祥和、尊贵、典雅的居住氛围
2、规划设计：
建筑风格：
浓重、典雅的立面设计，色彩浓重，传统的欧陆风格设计
建筑规划：
5栋21-30层，半围合布置，1期与2期间存在着5、6米的高差，形成起伏效果。
园林规划：
中庭式设计，以林木为主。配合具有古罗马特色的雕塑，给人与典雅、大气的感觉及浓厚的文化气息。
户型供给：
165-169的三房，176的四房，户型面积集中
价格分析：
装修房起价3980，清水房起价3180，层差50-100，
付款方式：
一次性97折
配套服务：
会所、游泳池、咖啡屋、酒吧、茶坊、健身中心
销售状况：
已销80%，
销售现场：
售楼处旁设有样板房，内部装修典雅，设有3尊铜质雕像。售楼员主动性很强，接待有序，现场设有多种饮料供看房的人选择。为1环路以内销售现场较好的楼盘
七、 银都花园.欣苑
【项目点评】城南区域标志性的高档楼盘，进入早，已开发五年时间，产品多样化，小区内配套十分完善，获得多项奖项。
【价格支撑点】 富人聚集区、品牌优势、完美的配套、产品品质、优质物管
项目基本状况：
地理位置：成都市高新区新光路8号
发展商：成都银都发展有限公司
建筑规模：
总占地面积：154507平米（226亩）
欣苑（第五期）占地：44500平米
总户数：947户
建筑形态：多层和TOWNHOUSE
绿化率：59%
产品分析：
1、 主题概念:完美源于生活的品位
2、 规划设计：
建筑风格：
色彩比较亮丽的现代风格，带有比较重的热带风格味道
建筑规划：
采用围合布置， 利用中部空间造景
园林规划：
中庭园林形象还没有得到很好的展现，只是初步成型。
户型供给：
主力户型三房两厅、四房两厅、五房三厅，面积：124-280
价格分析：
多层：4000，电梯公寓：3800，别墅：5500
付款方式：
配套服务：
高尔夫推杆练习场，会所，餐厅，商业街，幼儿园，银都小学，游泳池，网球场，篮球场，沙滩排球场等
营销特征分析：
销售现场：现场布置整齐干净，但是人气不足。接待有序，但热情不高。
广告宣传：2期的广告很少，只打形象广告，依靠品牌效应支撑销售
销售状况：达68%
八、万科城市花园
【项目点评】有一定的品牌优势和良好的市场口碑，定位和开发水平较高；户型设计有独到之处，160平方米的townhouse设计紧凑之余，体现出舒适感，前、中、后三庭设计为其最大特色。；倡导的远离城市喧嚣的坡地生活新主张，能迎合目标客户的心理。自然特性与建筑个性能很好地融合。
【价格支撑点】 品牌优势、规划设计、商业街、会所、文化氛围、townhouse的户型设计
项目基本状况：
1、 地理位置：
2、 发展商：成都万科房地产有限公司
3、 建筑规模：
占地面积：占地760亩,一期开发150亩
建筑面积：一期51825平方米
4、绿化率：50%
5、容积率：1.1
产品分析：
主题概念:
坡地新城，假日风情
2、规划设计：
建筑风格：
欧式风格立面，采用了暖色调涂料墙面，突现出“小镇之家”的感觉。
建筑规划：
利用地块起伏多变的特点，将楼体错落有置地分布，使 小城内的景观角度丰富变化。
园林规划：
以楼体、道路、水景及商业街为主，注重生活气息的营造，并没有像其他楼盘那样用大型主题园林做支撑，值得借鉴。
户型供给:
户型多样，有酒店式公寓、花园洋房、联排别墅、独立别墅，面积80-210平方米。
价格分析：
多层2600元/平方米，Town-house4600元/平方米
付款方式：
配套服务：
社区内配套完善，1．8万平方米的社区中心，大型谷底公园、景观泛会所、商业街、游泳池、幼儿园、小学等
销售现场：
现场布置采用了万科一向的手法，售楼处风格与产品风格完全一致。现场人员接待有序，耐心讲解。部分售楼员来自外地，在深圳、广州等地有售楼经验。
销售状况:
一期基本售磬，二期开始内部认购,还未正式销售
九、曼哈顿
【项目点评】 项目位于人民南路四段，未来的CBD，位置较好；作为成都不多的高层住宅，用在空中设置7个主题花园的方法，维持了建筑与生态的平衡性；克服了传统小户型在设计上的一些缺陷；拥有居住、办公、投资等多种功能；
【价格支撑点】 地段、户型设计、空中主题花园、赠送面积、多功能、物业管理
项目基本状况：
1、 地理位置：
2、 发展商：
3、 建筑规模：
占地面积：
总建筑面积：3。4万平方米
5、绿化率：55%
6、容积率：1.5
产品分析：
1、主题概念:生态摩天大楼里的酒店式空中翠庭小别墅
2、规划设计：
建筑风格: 现代风格，充满时代感。
建筑规划：由一幢14层的高层组成
园林规划：
每层“品”字型绿化，各设一个主题花园。
户型供给：全为跃复式，面积23-118平米共5类
价格状况：2800—4500元，均价3400元
付款方式：8成20年
配套服务:
7100平米会所设咖啡厅、酒吧、商务中心、健身运动俱乐部、快餐厅；七个主题泛会所、酒店式大堂；酒店式管理
销售状况：
中档楼盘
成都市中档楼盘分布图
成都市中档楼盘的主要特点：
a) 从区域上：主要分布在城东、城北片区和二环路以外、城郊结合区
b) 从价格上：均价集中在1500-3000元/平方米，c) 总价在15—30万d) 的较 多。
e) 目标f) 客户：多为工薪阶层、需成家立业的年轻人、外来打工人口，g) 年龄集中在25—35岁之间
h) 从户型上：户型面积选择面较大，i) 户型设计从实际生活上考虑较多。
j) 从功能上：主要用作居家，k) 办公、居家两用的较少。
l) 从规模上：一环路以内的楼盘相当部分为小规模项目；二环外则较大。
m) 从产品本身：注重产品的实用性、社区环境注重居家氛围的营造，n) 社区文化则强调邻里交往。
o) 社区配套：多为能满足大众消费的娱乐项目如茶坊、棋牌室、麻将馆、乒乓球室、游泳池等
p) 物业管理：以保障安全为重点，q) 服r) 务规范化
s) 主要价格支撑因素：
（1） 成熟的配套设施。（3）便利的生活条件（4）性价比高、使用性能好的产品（5）灵活的付款方式（6）社区配套较全8）规范化程度高的物业管理服（2） 务（9）良好的社区环境（10）亲切（3） 怡人的社区文化
三、典型楼盘分析
1、 博瑞都市花园
【项目点评】低密度、低层数；小区的规划较好，讲究间距、强调空间；在对水的运用上给予了精心的考虑；
【价格支撑点】产品的规划设计、成熟的配套、多层景观系统、园林、物管、
项目基本状况：
1、 地理位置：青羊区光华大道与青羊大道交汇处西侧
2、 发展商：成都博瑞房地产开发有限公司
3、 建筑规模：
占地面积： 214亩
总建筑面积：总20余万平方米
5、绿化率：55%
6、容积率：1.5
产品分析：
1、 主题概念:
健康、文明、快乐、时尚的新都市空间
2、规划设计：
建筑风格：
建筑规划：清华大学建筑设计研究院深圳分院担纲建筑规划以6层的多层为主，有一幢9层电梯公寓。规划上采用了错动式庭院规划，讲究间距、强调空间，通过院落的组合形成整个小区；
园林规划：
美国EDSA担纲园林景观设计在两条景观轴线上安排共享空间和运动空间，而绿化组团内则强调私密性和安静园林设计注重人与景观的交融，对于花园，则通过树阵、硬地、草坪等对空间的划分形成相对安静的空间
户型供给：
二房二厅（79—109平方米）、三房二厅（101—171平方米）、四房三厅（133—187平方米）、五房二厅（170平方米）、有部分跃式，大都带平台花园
价格分析：
2500—3100元/平方米，均价2800元/平方米
付款方式：
8成20年（满足一定条件可30年）、一次性付款97折；
配套服务：
休闲生活长廊集中超市、药店、饼屋、茶肆、托管中心等生活设施；中心庭院汇集了景观泳池、缓坡草坪、儿童戏水池、木栈道、休闲廊架等特色景观，另还有壁球场、会所、幼儿园；周围有学校、公园、医院等市政配套设施；由博瑞物管实行“温莎式”星级居家服务。
销售状况：
四月开盘，已销80%
二、置信大华情融苑
【项目点评】 项目定位于大型生活类住宅小区，较好地利用了既有的居住环境和规模市场；社区规划承续了置信丽都花园的文化内涵与氛围：安逸、恬适；
【价格支撑点】 成熟的配套、便利的生活条件；大社区；品牌优势
项目基本状况：
1、地理位置：二环路西一段
2、发展商：成都置信实业有限公司
3、建筑规模：
占地面积：置信逸都花园总占地300余亩
总建筑面积：情融苑78371平方米
小区公园占地：30亩
住宅总户数：324户
4、绿化率：60%
5、容积率：1.76
产品分析：
1、主题概念：以现代都市村落，自然纯真的风情为主题概念
2、规划设计：
建筑风格：
现代物业与传统川西文化相融合
建筑规划：
北侧是6000平方米的水景内庭花园，设下沉式广场，南侧是占地30亩的小区公园
园林规划：
紧邻占地30亩的社区公园；小区内设6000平方米的水景内庭花园；同时建立20—90平方米的私家空中花园；三者结合创造了全方位的绿化和多重景观，使小区生态环境更趋完美。
户型供给：
四房二厅和136—193平方米的跃层，带20—40平方米的私家空中花园，
跃层客厅与空中花园挑高4.9米，并配宽幅落地窗。
价格分析：
2600—3180元/平方米
配套服务：
小区内设幼儿园、游泳池、儿童戏水池、网球场、露天茶座、篮球场等为业主提供的VIP专属服务；同时可享有双楠社区的各种基础配套。
实行智能化物业管理，服务内容包括日常保洁、绿化管理、客户服务中心
销售状况：
2900—3180元/平方米
三、 新城俊园
【项目点评】项目位于玉双路（一环内），所处区域教成熟；户型多样，选择面大；净挑2.7米的阳台构成室内外结合的花园概念；小高层板式结构能更好地通风采光，具有户户见景的优点。
【价格支撑点】 区域优势、小高层板式结构、产品性价比高
项目基本状况：
1、地理位置：玉双路（一环内）
2、发展商：成都龙基集团有限责任公司
3、建筑规模：
占地面积：13722平米
建筑面积：43101
4、绿化率：46.8%
5、容积率：3.14
产品分析：
1、主题概念：新城市住宅典范
2、规划设计：
建筑风格：
现代风格，小高层板式结构
建筑规划：
4幢11—12层小高层按地势成倒“U”字排列，形成围合式纯居住小区
景观规划：
重室外景观与室内景观的有机结合
户型供给：
户型多样，50-206平方米，
价格分析：
2700-3050，跃式3800
付款方式：
一次性97折
配套服务：
会所、幼儿活动场地、智能化系统
销售状况：
去年11月开盘，销售率达95%
四、成都现代城
【项目点评】项目所处区域较成熟、环境较好，周围有六大公园；物业可用作居家、投资、办公；项目本身配套全且提供24小时免费供餐服务和家政、物业、酒店式服务；形象包装时尚、有个性，符合目标客户的口味
【价格支撑点】区域 、户型、配套、物管、推广手段
项目基本状况：
1、 地理位置：市中心内环线锦里西路
2、 发展商：四川省林凤房地产开发有限责任公司
3、 建筑规模：
占地面积：11300平方米
建筑面积：86060平方米
4、绿化率：30
5、容积率：7.9
产品分析：
1、主题概念:
都市中心时尚精品小户型，倡导新锐意识形态的都市生活
2、规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供给:
以小户型为主力户型，45—96平方米共30多种户型
价格分析:
起价2680，均价3000元。
付款方式:
8成20年，一次性95折
配套服务:
网球场、游泳池、健身房、酒吧、空中艺术走廊和星级会所
销售状况:
销售率达60%
五、金房.汇景新村
【项目点评】
【价格支撑点】
项目基本状况：
1、地理位置：金房苑西路
2、发展商：金房集团
3、建筑规模：
占地面积：约50亩
建筑面积：46096
总户数:344
4、绿化率：45%
5、容积率：
产品分析：
1、主题概念:
2、规划设计：
建筑风格:
建筑规划：9幢多层
园林规划：坡式园林
户型供给：
平层、错层80-124、复式182-188
价格状况：
起价：2200 、均价：2480
付款方式：
配套服务:
坡式半地下会所，品茗、聚会、健身场所 ，中庭花园
销售状况：
销售率50%
六、交 大 吾 家
【项目点评】 项目是交大房产继“数码村”后推出的又一精品小户型社区，
【价格支撑点】 大社区、
项目基本状况：
1、地理位置：交大路
2、发展商：西南交通大学房地产研究中心
3、建筑规模：
占地面积：约60亩
建筑面积：63650平方米
4、绿化率：
5、容积率：
产品分析：
1、主题概念: 精彩小户型、温馨大社区
2、规划设计：
建筑风格: 三角形回廊设计
建筑规划：小区由8幢全框架三角形6层建筑组成
园林规划：
户型供给：
平层40-80、跃层70-140
价格状况：
均价2600
付款方式：
配套服务:
园林广场、读书廓、休闲沙龙、商场
销售状况：
销售率达75%
七、蓝 色 空 间
【项目点评】
【价格支撑点】
项目基本状况：
1、地理位置：成都交大路中段
2、发展商：四川富森实业投资有限公司
3、建筑规模：
占地面积：约6万平方米
建筑面积：约9万平方米
总户数：700户
4、绿化率：42%
5、容积率：
产品分析：
1、主题概念: 用蓝调演绎生活优雅
2、规划设计：
建筑风格:
建筑规划：11栋6层多层、2栋12层小高层 ，五个半围合式多层组团，
园林规划：三层绿化景观
户型供给：69-210
价格状况：均价2200
付款方式：
配套服务:
会所、中央园林、水景公园、南国泳池、商业步行街
销售状况：
销售率40-50%
八、蜀都花园
【项目点评】
【价格支撑点】
项目基本状况：
1、地理位置：成都市蜀都大道东端水碾河路14号（二环内）
2、发展商：成都华盛实业
3、建筑规模：
占地面积156亩
4、绿化率：53.3%
产品分析：
1、 主题概念：
2、 规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供给：
两房两厅：94-102，三房两厅：133-139，
四房两（三）厅：136-222，五房两厅：146
价格分析：
均价2300，现阶段出售房价在2700左右
付款方式
配套服务：
生态水景，羽毛球场，儿童游戏乐园，高尔夫击球练习场，迷宫花园，茶室，花房，中英双语幼儿园，3万平米的会所等
销售状况：
销售现场火爆，销售率达80%左右
九、凤凰栖
【项目点评】 在成熟社区选址，在城西浓厚的历史人文背景下演绎出现代川西民居，较有特色；社区营造吸收了传统园林简洁明快、轻灵实用的特点，为底层住户设计的园林花墙围台的独门小院为整个园区营造了传统院墙街区的生活氛围。
【价格支撑点】成熟区域、川西民居特色、
项目基本状况：
1、地理位置：二环路西三段金房苑东路
2、发展商：成都乐民房屋开发有限公司、 成都金房集团公司
3、建筑规模：
占地面积：约35 亩
建筑面积：43000平方米
4、绿化率：32%
5、容积率：
产品分析：
1、主题概念：现代川西民居
2、规划设计：
建筑风格：川西民居的建筑风格。
建筑规划：
园林规划：传统的庭院式园林风格，其亭、台、门、廊各具特色， 相互交融，与明快整洁的楼群彼此呼应，相得益彰，采用社区大园林与家庭小园林相结合的方式社区
户型供给：
三室两厅双卫（102 –123）、四室两厅双卫（140 –187）、
跃层（154 –245）
价格分析：
起价：2500、均价：2680
付款方式：
配套服务：
销售状况：销售率达65%
四、成都市住宅市场总结
从以上成都市整体楼盘调查，成都市住宅市场呈现以下特点：
1、开发商成熟，品牌开发商的带动促使整体水平不低
成都的开发商在观念、手法、策划概念比较成熟，水平与全国最高水平差距不大。重环境、重服务、重质量已经成为市场趋势。
2、住宅开发类型区域性强
成都的“南富西贵”之说就是因为城南为高档楼盘聚集区，城西为中档优质楼盘聚集区，同区域内不同项目大同小异，市场定位相近，从而达到了区域共荣。消费者首先是区域认同然后是项目认同。
3、主题概念多。
从河居生活到法式风情，从坡地文化到生态居家，从智慧生活到康居典范，成都市项目的主题概念层出不穷，其中也不乏精品，但是也有部分项目概念比较空洞，缺乏演绎的基础。
4、在户型面积方面，主流户型面积偏大
受地域消费特点影响，成都市住宅户型面积与沿海地区相比普遍偏大，户型面积从使用角度来说属于舒适型的户型面积。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。
5、在户型定位方面，单个项目户型面积跨度大、户型多。
成都市住宅项目的户型面积跨度非常大，户型种类设置多，户型面积差在100m2以上的项目很多，个别项目面积差竟达到200m2以上，跨度之大令人吃惊。
6、在产品类型方面，小高层电梯公寓和多层为主，TOWNHOUSE和低层花园阳房受青睐。
一环以内受用地限制，高层较多，除此之外小高层和多层居多，TOWNHOUSE和低层花园阳房受青睐。
7、在建筑风格方面，通常与地方文化相结合。
以川西民居为代表的蜀风建筑在建筑风格上体现较多，而融入本土文化的项目基本都能够取得成功，采用与本土文化相近的南方风情、异域风情的项目，也能够为消费者接受。
8、价格方面，成都住宅绝对价格不高，而且价差不大。
相对同等城市，成都市住宅绝对价格不高，从而也直接导致了价差不大，如市区内价格普遍在2000—4000以内，中高端市场的准入门槛高，然而边际收益不大。
9、配套设施较全，但将配套设施作为重要卖点的项目才刚刚起步。
相当部分项目的配套设施都很多，如会所、儿童游乐园、游泳池、网球场等。大规模的项目还配有幼儿园、小学、高尔夫练习场、商业街。但大都只做局部宣传，没有铺开来作为重要卖点，更没有提升到概念高度。
10、郊区盘凭借价格和自然环境渐被认可
随着交通条件的改善，虽然综合质素一般，但是凭借良好的自然环境和较低的价格还是受到越来越多消费者的青睐。
五、大盘情况
1、大盘的界定
项目总用地面积城区500亩左右，郊区在1000亩以上。
2、成都的大盘
按上述标准，成都目前的大盘有以下楼盘：
城区大盘：成都花园（1400亩）、蜀风花园城（1000余亩）、万科城市花园（760亩）、中海名城（460亩）、深长城成都五洲花园（1500亩）。
近郊大盘：我们将目标锁定在可以作为成都市民第一居所的近郊区域温江和华阳。
温江板块：锦绣花园西区、建信奥林匹克花园、森宇音乐花园；
华阳板块：远大集团（2000亩）、新希望南方新城（2000亩）、剑南春（1000亩）、美国OFA、棠湖集团、心怡（另外，紧靠近华阳的万安辖区内有郎酒集团项目）。目前华阳各项目均处于前期启动或未启动，因此具体资料不详。
3、在售的大盘情况
成都花园（1400亩）、蜀风花园城（1000余亩）、万科城市花园（760亩）、中海名城（460亩）在售。上述楼盘详细分析见报告相关部分。
4、至2003年上半年将公开发售的大盘情况
成都五洲花园：
深长城集团项目，位于三环以外、武侯大道以北、人南延线东侧、府河以西，是政府规划未来城市副中心居住地。项目总占地1500亩，预计2002年底开工，预计售价未2400元/m2左右。
锦绣花园西区：
成都华新国际城市发展有限公司2002年1月16日正式签约进入温江，所开发地块位于温江涌泉镇光华大道旁，预计总投资5－6个亿。项目总用地号称上千亩，总建筑面积约30万平方米。一期开发用地500余亩，预计3年内开发完成，拟建低密度小区，建筑形式有联排别墅，多层，以联排别墅为主，首推5—10万平方米，计划今年底开工，明年3月份推出。联排别墅主力面积在180~190平方米左右，预计售价在2500~2800元/m2左右。
建信奥林匹克花园：
成都建信奥林匹克投资置业有限公司2001年11月26日，奥林匹克花园落户温江。项目总用地1600亩，总投资20多个亿，开发周期3-5年，力争3年开发完毕。奥林匹克花园是成都的超大型社区，预计居住人口3-4万，引水入城，打造一座名副其实的健康生态城。产品以小高层电梯公寓为主，兼有联排别墅等类型，公寓每套面积在100m2左右，联排别墅在150m2左右；预计今年下半年开盘，预计售价在2000元/m2左右。
森宇音乐花园：
成都森宇实业集团去年10月开始在温江征地开发“森宇音乐花园”，项目总用地1600亩。一期开发用地300余亩，开发面积25万平方米，一期开发及公建配套环境建设计划总投资4亿元，今年十月前后动工，一年内完成。计划总开发期三年左右。产品以高层、小高层电梯公寓为主，每套面积在100m2左右，预计下半年开盘，预计售价1700元/m2左右。
5、成都市大盘市场的总结
成都还没有建成的郊区大盘，没有成功案例；
成都市区大盘均由外来集团开发，如万达、万科、中海、中房、长城；一方面说明成都市本地开发商操作能力不够，另一方面说明大盘需要强大的资金来运转，对资金能力要求非常高；
分期开发，控制每期推出量是大盘成功的一个共同特征，统一大社区、不同小组团是项目不断创新和变化，不断制造项目在市场中的热点；
大盘如果不能与本地文化相融合即使规模大也会失败，如北方设计风格的成都花园；
目前成功的大盘都是居住型，这对将要推出大盘有借鉴意义；
大盘配套设施不仅要齐全，更要不断成为项目阶段卖点；
今年后1—2年郊区大盘将陆续推出，竞争将更加剧烈。
六、结论
通过市场调查的总结和对成都市大盘的总结，在成都市住宅市场的现时水平下，在目前的市场竞争条件下，项目应该做到以下几点：
项目要成为成为华阳板块（朝阳板块）的标准，制造准入门槛，阻隔竞争，甚至配套为板块服务；
项目需要有易于分期延展、包容性强的总体概念支撑整个开发过程；
项目是否可以在主流户型面积之外，补充些紧凑面积的户型；
项目应该设置多种户型，扩大客户层面；
项目应该以低层和TOWNHOUSE为主；
项目风格应该采用与川西文化相融合或易于被本地市场接受的异域风情；
项目应该以相对较低的价格制造项目的高性价比，对市区形成同品质下的价格优势，对郊区形成同价格下的品质优势；
项目配套不仅要齐全，而且要有特色，要成为项目的重要卖点，甚至提升为分主题；
项目定位要有一定的居住和度假兼容性；
项目应该分期开发，并控制分期开发规模，可以即降低市场风险，又减轻资金压力。
第三部分 消费者分析
一、解读成都
在 文星汇萃， 商旅如云， 气候宜人， 物产丰富， 成都市地处成都市平原中心， 狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。 历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣， 民安逸乐， 少有战乱之虞，历史上未遭大的变革，
另一方面，成都作为西南***、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。
一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。
生活形态分析
1、 生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、和睦的邻里关系的生活方式。表现在：
对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。
家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。
对亲情比较看重。 家庭观念较重，
2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条
3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不强，缺乏创新与锐意进取的精神
4、热衷的消费
仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主
上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为时尚。
到郊区和国内其他地方旅游逐成热点
既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消费被逐日接受
对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。
5、消费观
消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于超前消费是他们的一大特色
消费较实际，仍注重产品的实用价值。
消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较多。
因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间较长，对
速食、信用卡、电话订货不太热衷。
三、住宅消费特点
建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点：
。 成为他们储蓄消费的最大目标 真正能落地生根， 期望拥有自己的物业， 选择买房比租房更普遍，
以置业投资、休闲度假为辅。 购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，
使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容量大。 敢于超前消费的特点，
居住位置则注重交通、购物、上下班是否方便。 选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型， 消费较理性，
喜欢离父母、朋友、离工作地点较近的区域。 注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，
凭单一的营销手段和概念推广较难打动他们。 注重产品带来的实际利益， 购买物业时较谨慎，
并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。 绿化， 如小区住宅的架空层植 社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物业， 倾向选择有生活情趣，
对以传统文化为主题的住宅更青睐。 骨子里仍偏爱传统文化，
对多层和小高层的选择比例大于高层。 因习惯和爱好， 在物业类型的选择上，
选择大户型时倾向宽松型。 在户型面积的选择上，
怡人的社交氛围。 的亲切 归属感、利害关系及心理认同 喜欢有共同 对强调社区邻里交往的社区文化较认同，
有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很大的吸引。
有特色的项目受到追捧。 消费心理开放、购买转向快，
感。 让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同 引导一种国际化的居住观念， 使他们对那些能挖掘其隐性需求， 对外来文化与事物的包容性和接受性强的特点， 积极、开放环境的逐日形成，
第四部分 项目分析
一、项目概况
项目位置图
项目位于成都市南向，双流县华阳镇境内，府河以南、人民南延线（天府大道）东侧，与高新区紧一河之隔，是华阳镇最靠近成都市区的区域。地块处于双流华阳地界沿府河老成仁路至中和镇范围内。项目总占地2000亩，前三期1500亩，预留用地500亩。其中项目一期开发450亩。
地块现状
双流县介绍
面积1072平方公里，人口85万，下辖26个乡镇。县城距成都市区仅16公里，成都双流国际机场位于该县。（再详细点）
华阳镇介绍
位于成都市南部，与成都市高新区相接，华阳为双流县主要对外窗口及商贸中心城镇，同时也是成都市规划的城市扩张卫星城镇。华阳受成都市城市向南发展规划的影响，在近两年已成为成都市最主要的城乡居住开发区域之一，由于连接城市快速道路——天府大道的贯通，缩短了城乡之间的距离，华阳区域已基本融入成都市城市大格局，目前该区域作为居住区已经越来越得到成都市场的认同。
华阳未来规划目标为成都高品质卫星城。
国务院1999年6月22日批准的成都市7个卫星城中，华阳便是其中之一。据悉，到2020年，华阳城区将由目前的8平方公里增加到27平方公里，城市居住人口达到30万。高品质住宅将是华阳房地产业的发展主流。
有关人士介绍，未来的华阳将以发展居住、商务、高新技术产业为主。规划的7个组团中，一个是城市副中心组团，一个是高新技术园区组团，其余为居住组团。组团之间以生态隔离带连接。而且在新开发居住区中坚决不建商铺，小区围墙建成通透式。在北部新区，在建项目已严格按照这些要求在执行。对于新开发住宅小区，要求绿化率要达到40％以上，容积率在1．5以下。高品质社区不仅是广大购房者的希望，也是政府和开发商们的愿望。据了解，目前在华阳的购房者中，有约70％是成都人。这其中除了一部分投资行为外，大部分人买房是用来居住。成都人能来华阳买房居住，对房子的要求自然较高。而事实上，近年来华阳的房屋品质迅速提高，有的已经和成都城区的房子不相上下。今年华阳一本地开发商还向购房者郑重承诺：不满意，无条件退房！充分说明了华阳开发商建设高品质房的决心。而近期开盘和即将开盘的几个项目，如绿水康城、黄金海岸、翠拥天地等，其联排别墅比例都不小，这也从侧面反映了开发商修高品质房子的动向。
二、项目地块分析
1、华阳镇征地分析
随着天府大道的开通，使得位于人南延线终点的华阳板块迅速升温；而城市向南发展方向的确定及城市副中心规划更是使华阳溶入成都市主城区的一部分。华阳境内府河延线较长，蜿蜒曲折，景色多样，使沿岸楼盘极具特色。随着府河音乐花园的成功，华阳已经越来越受到人们的关注。早在天府大道规划初期，众多精明的开发商便开始了在华阳的“圈地运动”。
华阳镇征地示意图
从华阳镇征地示意图我们可以看出华阳的征地情况为：
华阳15平方公里规划用地已经全部划分。其中，已报土地有三利、珠峰、青年亿达等7块；已批土地有森宇、华兴、三佳、三和等共14块；未报土地有远大、丰瑞、三环、南方新城、森宇、心怡、棠湖、剑南春等共约22块。
从征地单位可以看出：
由于华阳没有进行前期规划，所以开发地块较乱，影响了地产品牌企业的进驻，进驻本区域的开发单位基本不是地产品牌企业，基本是华阳本地开发商，关系公司以及成都和外来的实力企业集团。
由于存在众多不知名小单
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发表于 2005-5-14 16:50:02
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